【不動産覚書】現地調査の実践。五感で捉える不動産のリアル
2025/12/22 (Mon) 07:40
━━━━━━━━━━━━vol.1053━2025.12.22━
不動産覚書～要点だけ。メールで届く、不動産の本質～
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XXXXさん
おはようございます。村上です。
「書類の上では完璧なのに、現地に行ってみるとなぜか違和感がある」 不動産に携わっていると、そんな経験を一度はしたことがあるのではないでしょうか。
役所調査や登記確認といった「机上調査」は、いわば物件の骨組みを知る作業です。 しかし、その骨組みにどのような肉が付き、どのような体温を持っているのか。 それは、実際に現地に立ち、五感を研ぎ澄まさなければ見えてきません。
残すところあと2回となった本メルマガ。 今回は、プロとしての真価が問われる「現地調査」の真髄と、 見落としがちなチェックポイントについて深く掘り下げます。
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■ メイントピック｜現地調査の実践。五感で捉える不動産のリアル
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なぜ、手間をかけてまで現地へ行くのか？
ネットや書類で多くの情報が手に入る時代ですが、 現地調査には代えがたい「3つの役割」があります。
1. 書類と「現実」のズレをあぶり出す 登記簿の面積と実際の境界が違ったり、図面にない未登記の増築があったり。 書類はあくまで「過去の記録」であり、現地こそが「最新の真実」です。
2. 「数値化できない価値」を肌で感じる 日当たり、風の抜け方、近隣の音、街の匂い、坂道の勾配。 これらは地図や写真では絶対に伝わりません。
3. 隠れた「リスク」と「魅力」の発見 隣家の枝の越境や、擁壁の小さなひび割れといったリスク。 あるいは、地図にはない隠れた名店や、住民同士の温かい挨拶といった魅力。 これらは歩いて初めて見つかるものです。
現地で研ぎ澄ますべき「チェックポイント」
物件に到着したら、以下の視点で「物件の叫び」を聞き取ってください。
01. 敷地と境界：足元に潜むトラブルの芽
境界標はあるか： すべての角に杭があるか、図面と整合しているか。
越境物の有無： 隣の室外機がはみ出していないか、こちらの樋が越えていないか。
インフラの所在： 水道メーターやガスの引き込み位置を物理的に確認する。
02.建物の外と中：経年変化のサインを見逃さない
外壁・基礎： 0.5mm以上のひび割れはないか。不同沈下の兆候はないか。
屋根・雨樋： 地上から双眼鏡などで確認。錆や歪みは雨漏りの予兆です。
内部（可能な場合）： カビ臭くないか。床にビー玉を置かずとも感じる違和感はないか。
03.周辺環境：街の「呼吸」を読む
隣接地： 将来、目の前に高い建物が建つ空き地はないか。
災害リスク： ハザードマップを頭に入れつつ、「ここは水が溜まりやすそうだ」という地形を観察する。
ヒアリング： 近隣の方との何気ない会話から、地域の「掟」や住み心地が見えてきます。
「既存不適格」という落とし穴
現地で「おや？」と思ったら、すぐに建築基準法との照合が必要です。 建築当時は適法でも、今の法律には合わない「既存不適格建築物」。 そのまま住む分には問題なくても、将来の増改築で多額のコストがかかる可能性があります。
現地調査は、いわば不動産の「試着」です。 書類というカタログスペックだけで判断せず、実際に袖を通し、 動きにくさや肌触りを確認する。 この「丁寧な試着」の繰り返しが、お客様からの揺るぎない信頼へと繋がります。
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■ 編集後記｜目に見えるもの、見えないもの
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「現地調査は、答え合わせではなく、新しい発見の旅だ」 若い頃、先輩に言われた言葉を今でも思い出します。
書類を完璧に読み込んで、「よし、こういう物件だな」と 決め打ちして現地に行くと、不思議と大事なことを見落とします。 逆に、真っ白な気持ちで現地に立つと、 庭の片隅に咲く花や、近所の子どもの笑い声といった 「その場所が愛されている証拠」が見えてくることがあります。
不動産は、単なる「動かない資産」ではありません。 人の想いが積み重なり、日々変化し続ける「生き物」です。 だからこそ、私たち実務家は、泥臭く現場を歩き続けなければならないのだと思います。
本メルマガも、残すところあと1回となりました。 最後まで、現場の空気感をお届けできるよう大切に書きたいと思います。
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■ 発行人 株式会社三成開発 村上哲一
熊本県熊本市中央区南熊本三丁目14番3号
くまもと大学連携インキュベータ108号
E-MAIL：murakami@3sei.jp
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不動産覚書：https://i-magazine.bme.jp/92/193/407/XXXX
熊本の開発許可申請：https://i-magazine.bme.jp/92/193/408/XXXX
「まち」を「つくる」：https://i-magazine.bme.jp/92/193/409/XXXX
熊本の登記測量：https://i-magazine.bme.jp/92/193/410/XXXX
熊本の経営事項審査：https://i-magazine.bme.jp/92/193/411/XXXX
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XXXXさん
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「書類の上では完璧なのに、現地に行ってみるとなぜか違和感がある」 不動産に携わっていると、そんな経験を一度はしたことがあるのではないでしょうか。
役所調査や登記確認といった「机上調査」は、いわば物件の骨組みを知る作業です。 しかし、その骨組みにどのような肉が付き、どのような体温を持っているのか。 それは、実際に現地に立ち、五感を研ぎ澄まさなければ見えてきません。
残すところあと2回となった本メルマガ。 今回は、プロとしての真価が問われる「現地調査」の真髄と、 見落としがちなチェックポイントについて深く掘り下げます。
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■ メイントピック｜現地調査の実践。五感で捉える不動産のリアル
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なぜ、手間をかけてまで現地へ行くのか？
ネットや書類で多くの情報が手に入る時代ですが、 現地調査には代えがたい「3つの役割」があります。
1. 書類と「現実」のズレをあぶり出す 登記簿の面積と実際の境界が違ったり、図面にない未登記の増築があったり。 書類はあくまで「過去の記録」であり、現地こそが「最新の真実」です。
2. 「数値化できない価値」を肌で感じる 日当たり、風の抜け方、近隣の音、街の匂い、坂道の勾配。 これらは地図や写真では絶対に伝わりません。
3. 隠れた「リスク」と「魅力」の発見 隣家の枝の越境や、擁壁の小さなひび割れといったリスク。 あるいは、地図にはない隠れた名店や、住民同士の温かい挨拶といった魅力。 これらは歩いて初めて見つかるものです。
現地で研ぎ澄ますべき「チェックポイント」
物件に到着したら、以下の視点で「物件の叫び」を聞き取ってください。
01. 敷地と境界：足元に潜むトラブルの芽
境界標はあるか： すべての角に杭があるか、図面と整合しているか。
越境物の有無： 隣の室外機がはみ出していないか、こちらの樋が越えていないか。
インフラの所在： 水道メーターやガスの引き込み位置を物理的に確認する。
02.建物の外と中：経年変化のサインを見逃さない
外壁・基礎： 0.5mm以上のひび割れはないか。不同沈下の兆候はないか。
屋根・雨樋： 地上から双眼鏡などで確認。錆や歪みは雨漏りの予兆です。
内部（可能な場合）： カビ臭くないか。床にビー玉を置かずとも感じる違和感はないか。
03.周辺環境：街の「呼吸」を読む
隣接地： 将来、目の前に高い建物が建つ空き地はないか。
災害リスク： ハザードマップを頭に入れつつ、「ここは水が溜まりやすそうだ」という地形を観察する。
ヒアリング： 近隣の方との何気ない会話から、地域の「掟」や住み心地が見えてきます。
「既存不適格」という落とし穴
現地で「おや？」と思ったら、すぐに建築基準法との照合が必要です。 建築当時は適法でも、今の法律には合わない「既存不適格建築物」。 そのまま住む分には問題なくても、将来の増改築で多額のコストがかかる可能性があります。
現地調査は、いわば不動産の「試着」です。 書類というカタログスペックだけで判断せず、実際に袖を通し、 動きにくさや肌触りを確認する。 この「丁寧な試着」の繰り返しが、お客様からの揺るぎない信頼へと繋がります。
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■ 編集後記｜目に見えるもの、見えないもの
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「現地調査は、答え合わせではなく、新しい発見の旅だ」 若い頃、先輩に言われた言葉を今でも思い出します。
書類を完璧に読み込んで、「よし、こういう物件だな」と 決め打ちして現地に行くと、不思議と大事なことを見落とします。 逆に、真っ白な気持ちで現地に立つと、 庭の片隅に咲く花や、近所の子どもの笑い声といった 「その場所が愛されている証拠」が見えてくることがあります。
不動産は、単なる「動かない資産」ではありません。 人の想いが積み重なり、日々変化し続ける「生き物」です。 だからこそ、私たち実務家は、泥臭く現場を歩き続けなければならないのだと思います。
本メルマガも、残すところあと1回となりました。 最後まで、現場の空気感をお届けできるよう大切に書きたいと思います。
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■ 発行人 株式会社三成開発 村上哲一
熊本県熊本市中央区南熊本三丁目14番3号
くまもと大学連携インキュベータ108号
E-MAIL：murakami@3sei.jp
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熊本の開発許可申請：https://i-magazine.bme.jp/92/193/408/XXXX
「まち」を「つくる」：https://i-magazine.bme.jp/92/193/409/XXXX
熊本の登記測量：https://i-magazine.bme.jp/92/193/410/XXXX
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